第18/2022号法律 中华文库

一、本法律订定为落实都市更新而重建分层建筑物的法律制度。

二、除重建外，都市更新尚包括建筑物的保养、维修和更改，以及公共基础设施与公用设施的建设，而有关事宜按相关适用法例的规定进行。

三、都市更新分层建筑物重建适用本法律的规定，且须遵守其他适用法例，尤其是有关土地使用、城市规划、都市建筑、防火安全等方面法例的规定。

四、第一款所指的分层建筑物不包括第11/2013号法律《文化遗产保护法》所指被评定或待评定的不动产。

为适用本法律的规定，都市更新重建是指对符合第六条所指的楼龄、属残破或危害公共卫生及人身安全的单一或多幢分层建筑物进行拆卸，并兴建新的分层建筑物。

为落实都市更新而进行的分层建筑物重建，由所有权人决定实施。

一、为推动所有权人按本法律规定实施都市更新的重建项目，澳门都市更新股份有限公司可主动或应利害关系人要求提供下列支援：

（一）促进及指导所有权人实施都市更新重建；

（二）提供实施都市更新所需的资讯，尤其于该公司网页中公布重建项目的资讯；

（三）就利害关系人提出的与都市更新相关的其他事宜提供咨询意见，尤其是重建的可行性方面。

二、上款的规定不影响澳门都市更新股份有限公司以上条所指主体的身份参与都市更新重建。

第一节 启动重建

重建程序可包括一前期阶段，在该阶段有意推动重建者可透过载有预计重建负担的重建方案草案，收集所有权人对重建的意向。

取得份额在分层建筑物总值中至少占下列百分比的所有权人同意，方可启动强制参与重建程序：

（一）楼龄满三十年但未满四十年，最低百分比为百分之八十五，但如该分层建筑物由少于七个独立单位组成，则最低百分比为百分之八十；

（二）楼龄满四十年，最低百分比为百分之八十；

（三）分层建筑物属残破或危害公共卫生及人身安全而被主管实体命令全部拆卸，最低百分比为百分之六十。

一、上条所指的楼龄，自分层建筑物获发十二月十七日第6/99/M号法律《都市房地产的使用规范》第六条所指的使用准照之日起计；属无使用准照的情况，则按主管实体发出的载有经适当证明该分层建筑物可供使用的日期的文件为准。

二、计算业权百分比，以建筑物的分层所有权设定凭证中定出各独立单位在该分层建筑物总值中所占的百分比或千分比的数值为准。

一、收集第五条所指的重建意向后，又或有意启动都市更新重建项目时，须制作重建方案。

二、重建方案尤须载明下列内容：

（一）拟重建不动产的识别资料；

（二）分层建筑物及各独立单位在重建后的具体分配；

（三）预计执行重建的负担总额、各独立单位须负担的相应数额及支付方案。

三、重建方案尚须附同获主管实体核准或在未取得全体所有权人同意的情况下附条件核准的工程计划草案，而该草案可由任一所有权人向主管实体提交。

四、如在工程计划草案获核准或附条件核准后的两年内未订立下条所指的重建协议，则工程计划草案失效。

五、如在上款所指期间订立重建协议，则工程计划草案在重建协议的效力消灭时失效。

六、在工程计划草案的有效期内，该草案不受嗣后法例的规定影响，但仍须遵守文化遗产保护方面的嗣后法例。

一、符合第六条规定的业权最低百分比的所有权人及倘有的拟增建独立单位的取得人，须以上条所指的重建方案为基础，透过公证书方式订立一份重建协议，该协议尤须载明下列内容︰

（一）拟重建不动产的识别资料；

（二）上项所指不动产上的登记，尤其是取得登记及抵押登记；

（三）计划兴建的分层建筑物及独立单位的识别资料；

（四）上项所指的各独立单位的取得人的识别资料；

（五）注明工程计划草案已获主管实体核准或附条件核准；

（六）预计执行重建的负担总额、各独立单位须负担的相应数额及支付方案。

二、仅于存在以上款所指的所有权人名义所作的确定取得登录时，方可订立上款所指公证书。

三、在不影响第十三条规定适用的情况下，重建协议约束因生前或死因移转的继受人，且其须继受该协议的权利和义务；属拟增建独立单位的取得人，则仅在第十二条第八款（一）项及（二）项所指的登记转为确定后，方可针对相关单位作出生前承诺转让或承诺设定负担，又或转让或设定负担的法律行为，但不影响下条规定的适用。

四、重建协议在下列任一情况下失效：

（一）自订立第一款所指的重建协议之日起四年内，未能取得分层建筑物全体所有权人的同意；

（二）自取得分层建筑物全体所有权人的同意之日起四年内，未取得新的分层建筑物的工程准照。

五、即使第一款所指的所有权人为独一人，亦可订立该款所指公证书。

一、为支付重建负担，拟增建独立单位的取得人可在订立上条所指的重建协议的同时，与债权人透过公证书的方式订立合同，以在拟增建独立单位上设定物之担保。

二、订立上款所指的公证书，不受《物业登记法典》第九条、《公证法典》第七十七条，以及第7/2013号法律《承诺转让在建楼宇的法律制度》关于设定负担的规定的影响，但须遵守下列特别要件：

（一）载明拟重建不动产的识别资料；

（二）载明拟增建独立单位的识别资料；

（三）注明公证员知悉已于同一日内订立上条所指的重建协议；

（四）指明有关分层所有权的确定登记为该设定负担行为具备完全效力的条件。

一、订立重建协议的全体所有权人可订立一份具代理权的委任合同，赋予受任人必要的权力，以代表委任人作出为执行重建所需的相关行为。

二、上款所指委任合同以公证文书订立，并尤须载明下列内容：

（一）以受任人认为适当的方式，代表委任人进行为执行重建所必要的管理及处分行为；

（二）代表委任人在公共或私人实体处理与该不动产有关的事宜；

（三）代表委任人参与本法律规定的必要仲裁及司法诉讼程序。

三、受任人不得放弃本条所指的代理权，但有合理理由且获委任人同意除外；而委任合同亦不因委任人的死亡、成为禁治产人或准禁治产人，又或消灭而失效。

四、废止本条所指的委任合同的代理权，须经第一款所指的全体所有权人同意。

五、第九条第三款及第四款的规定，经作出必要配合后，适用于本条所指的委任合同。

一、下列事实须作物业登记：

（一）订立第九条所指的重建协议的法律行为；

（二）按第十五条第三款规定作出的意思表示；

（三）下节规定的必要仲裁。

二、上款（一）项所指的登记以基于性质的临时登录方式作出，并在登录摘录内载明同意重建的分层所有权人的独立单位及重建后的独立单位的具体分配，但如重建协议由全体所有权人订立，则该登记为确定登记。

三、上款所指基于性质的临时登记有效期为四年，并根据已转为确定且裁定强制参与重建的仲裁裁决或司法裁判，转为确定登记。

四、作出第一款（一）项所指登记，须同时在有关的房地产标示中作“拟重建的楼宇”的附注。

五、仲裁机构须自强制参与重建仲裁程序的仲裁庭组成之日起六日内通知物业登记局，通知内尤须载明第十七条第一款（一）项及（二）项所指的资料，以便该局作出第一款（三）项所指的登记；该登记以基于性质的临时登录方式作出，并根据已转为确定且裁定强制参与重建的仲裁裁决或司法裁判，转为确定登记。

六、为适用第九条第四款（二）项的规定，须根据下列文件注销第一款（一）项所指的登记，以及在有关的房地产标示中作“重建协议已失效”的附注：

（一）倘有的裁定强制参与重建的仲裁裁决或司法裁判已转为确定的证明文件；

（二）主管实体发出的证实无就拟重建不动产发出新的分层建筑物的工程准照的证明。

七、主管实体在拟重建不动产拆卸工程竣工后依职权通知物业登记局，以便该局作出下款所指的注销及登记，通知须至少附同下列资料：

（一）拆卸工程竣工证明；

（二）证实工程计划已获核准的证明；

（三）独立单位说明书的证明；

（四）倘有的证实已完成土地批给的证明；

（五）倘有的《物业登记法典》第四十三条第七款所指的分层建筑物的规章。

八、注销设定分层所有权登记，须同时作出下列登记：

（一）新的设定分层所有权登记；

（二）以重建协议为依据，作出重建后的独立单位的取得登记；

（三）如原有独立单位存有担保物权、用益物权或取得物权登记，又或存有司法行为或措施的登记，按原有的登记的先后在重建后的独立单位上作出相应的登记；

（四）如适用，以第十条第一款所指的设定担保合同为依据，在拟增建的独立单位上，以债权人名义作出担保物权的登记。

九、上款所指的登记适用《物业登记法典》尤其关于基于性质的临时登记的规定，而该临时登记在有效期届满后以相同期间自动续期。

十、如第八款所指的登记转为确定，须同时注销原有独立单位的担保物权、用益物权、取得物权，以及司法行为或措施的登记。

作出上条第八款（一）项及（二）项所指的登记后，原有独立单位的所有权人在该等登记转为确定后，方可针对相关单位作出生前承诺转让或承诺设定负担，又或转让或设定负担的法律行为。

第二节 强制参与重建程序

任一订立重建协议的所有权人可透过强制参与重建程序，以全体订立重建协议的所有权人名义，强制剩馀未签署该协议的所有权人参与重建。

一、任一订立重建协议的所有权人须以书面方式，以全体订立该协议的所有权人名义，将第九条第一款（三）项及（六）项所指的资料及其他必需的资料，向剩馀未签署该协议的所有权人作出通知。

二、如因所有权人身份或下落不明，又或基于任何原因而未能作出上款所指通知，则将有关通知张贴于有关分层建筑物及独立单位的入口处，通知视为完成。

三、如未订立重建协议的所有权人有意参与重建，尚可在进行必要仲裁程序前透过订立公证书，作出加入第九条所指重建协议及倘有的第十一条所指委任合同的意思表示，但不影响第十九条规定的适用。

四、仅于不存在第十二条第一款（三）项所指的登记时，方可订立上款所指公证书。

因执行强制参与重建而引起的争议，须透过仲裁方式解决。

一、本节所指必要仲裁的申请书由任一订立重建协议的所有权人，以全体订立该协议的所有权人名义提出，并尤须载明下列资料：

（一）当事人的识别资料及其联络资料；

（二）属被申请人所有的独立单位识别资料；

（三）说明对执行强制参与重建属重要的一切事实，尤其是对确认下条第一款所指的事宜属重要者；

（四）指出请求事项及有关证据。

二、上款所指的申请书尚须附同重建方案副本、重建协议公证书的证明，以及其他对作出仲裁裁决属重要的文件。

一、在本条所指的仲裁程序中，仲裁庭在作出裁决时须确认强制参与重建程序已根据本法律的规定进行，并尤须考虑下列事宜：

（一）申请人符合取得第六条规定的业权最低百分比的要件；

（二）申请人已订立第九条所指的重建协议；

（三）存在以被申请人名义所作的确定取得登录；

（四）已作出第十二条第一款（一）项所指物业登记；

（五）已作出第十五条第一款或第二款所指通知；

（六）重建方案并非对被申请人明显不公平，尤其是关于被申请人所须支付的重建负担，以及对被申请人有否安排适切的临时安置措施；

（七）被申请人在重建后须获分配与原有独立单位使用准照所载用途相同的独立单位，但基于城市规划原因而无法维持原有用途，又或出现下条所指情况除外。

二、如仲裁申请不符合本法律的规定，且申请人未于仲裁庭指定的期间补正，则仲裁庭应拒绝有关仲裁申请。

三、仲裁裁决须自最后一次会议后三十日内，或自仲裁庭组成起六个月内作出，并以较短者为准。

四、仲裁庭经适当说明理由并经听取当事人的意见后，可延长上款所指的期间。

五、在仲裁裁决作出前，如被申请人的独立单位出现移转的情况，被申请人或其继受人须于出现有关情况之日起十日内以书面方式将有关事实通知仲裁庭，并为此提供所需的被申请人及其继受人的资料，尤其是第二十条第二款（一）项及（三）项所指的资料，以便仲裁庭替代程序中的当事人。

一、在仲裁裁决作出前被申请人可：

（一）透过私法途径向申请人转让其所有的独立单位；

（二）作出同意重建的意思表示。

二、如出现上款所指的任一情况，被申请人须于十日内以书面方式通知仲裁庭，并为此提供所需的资料。

一、如出现上条所指的任一情况，则视为涉及该部分的争议已获解决，且仲裁裁决须载明认可转让的协议或同意重建的意思表示。

二、裁定强制参与重建的仲裁裁决应说明理由，且须至少包括下列内容：

（一）被申请人如属自然人，其姓名、身份识别资料及婚姻状况；如属法人，其名称及识别资料；

（二）拟重建不动产的识别资料；

（三）被申请人的独立单位的登记，尤其是取得登记及抵押登记；

（四）被申请人的独立单位就执行重建而须负担的相应数额；

（五）被申请人将来取得的独立单位的识别资料。

三、属第一款所指转让独立单位的情况，上款（一）项及（三）项所指的内容尚须包括继受人的相关资料。

四、仲裁庭有权透过互联或其他方式向公共或私人实体取得作出仲裁裁决所必需的资料。

一、已转为确定且裁定强制参与重建的仲裁裁决或司法裁判，视为取代受强制参与重建约束的所有权人作出同意重建所必需的意思表示，并视为该等所有权人亦因此受第九条所指重建协议及倘有的第十一条所指委任合同的约束，以及取得因同意重建而产生的一切权利及承担一切义务。

二、上款所指的仲裁裁决或司法裁判亦等同于取代依法须就重建作出同意的其他权利人，尤其是被申请人的配偶作出该同意。

三、第一款所指的仲裁裁决或司法裁判尚可作为偿还重建负担的执行名义。

第三节 执行重建协议的争议

一、自订立重建协议之日起，所有权人之间，以及所有权人和执行重建协议有利害关系的其他私人之间因执行重建协议而引起的争议，尤其是有关重建协议的解释，须透过仲裁方式解决，但上条第三款规定者除外。

二、第十七条至第二十条的规定，经作出必要配合后，适用于本节所指的必要仲裁。

第四节 必要仲裁的共同规定

一、仲裁庭由三名仲裁员组成，其中一名为首席仲裁员。

二、仲裁庭的三名仲裁员由仲裁机构任命。

一、仲裁机构须自收到仲裁申请书之日起六日内，以具收件回执的挂号信通知被申请人。

二、为作出上款所指的通知，仲裁机构有权向公共部门或实体取得被申请人的居所、住所及通讯地址的资料。

三、如仲裁机构无法采用第一款所指方式作出通知，尤其是因被申请人的身份或下落不明、被申请人拒绝在收件回执上签名或拒绝接收信件，须进行公示通知。

四、公示通知须透过在仲裁机构及澳门都市更新股份有限公司的网页上公布有关通知，以及在相关分层建筑物及独立单位的入口处张贴有关通知的方式作出；在作出上述通知后，通知视为完成。

五、本条的规定，经作出必要配合后，适用于仲裁裁决的通知。

一、被申请人须自接获上条第一款所指通知或该条第四款所指通知张贴之日起二十日内提交其回复，其内尤须载明对争议及请求所持的立场，以及有关理据。

二、应被申请人的声请，提交回复的期间仅可基于下列原因延长：

（一）在有合理理由的情况下，由仲裁庭经听取申请人意见后延长；

（二）由双方当事人协议延长。

仲裁庭根据澳门特别行政区的实体法作出裁决。

一、对本法律所指的仲裁裁决可向中级法院提起上诉，并适用《民事诉讼法典》中关于对引致诉讼程序终结的裁判提起上诉的规定。

二、上款所指上诉按平常上诉的规则进行，该程序具紧急性质，有关行为较任何非紧急司法工作优先进行。

三、如对仲裁裁决提起上诉，且任一方当事人同时提出撤销有关裁决时，则应在上诉的范围内就裁决的可撤销性作出审查。

四、中级法院须将涉及下列内容的批示或裁判副本送交相关的仲裁机构：

（一）接纳按第一款规定提出的上诉申请；

（二）终结有关上诉程序，且该裁判已转为确定。

五、对中级法院的合议庭裁判不得向终审法院提起上诉。

如本法律规定的必要仲裁程序中的当事人属无行为能力人、不确定人或失踪人，且未有法定或意定代理人，须由检察院代理。

一、本法律规定的必要仲裁程序，以公布于《澳门特别行政区公报》（下称“《公报》”）的行政长官批示指定的仲裁机构负责。

二、仲裁机构须为进行上款所指的仲裁程序订定专门的程序规章，并为此听取法务局的意见。

三、仲裁负担包括仲裁员的服务费、程序的行政负担及调查证据的费用，该等负担由当事人支付。

四、仲裁负担、当事人承担费用的方式，以及与收费有关的其他事宜，以公布于《公报》的行政长官批示订定。

第13/2012号法律《司法援助的一般制度》的规定，经作出必要配合后，适用于本法律规定的必要仲裁程序。

一、自全体所有权人订立重建协议之日起六日内，又或自裁定强制参与重建的仲裁裁决或司法裁判转为确定之日起六日内，须将有关事实向承租人作出书面通知。

二、如因承租人身份或下落不明，又或基于任何原因而未能作出上款所指通知，则将有关通知张贴于有关分层建筑物及独立单位的入口处，通知视为完成。

三、租赁合同自作出通知之日起计，于《民法典》第一千零三十九条第一款规定的期间届满后失效，承租人须返还所承租的不动产。

四、上款所指的失效，不影响承租人根据民法的一般规定或合同的规定向出租人要求赔偿。

五、自全体所有权人订立重建协议之日起，又或自裁定强制参与重建的仲裁裁决或司法裁判转为确定之日起，不得再订立涉及重建独立单位的租赁合同。

六、违反上款规定而订立的合同视为无效。

一、自取得全体所有权人同意重建之日起，所有权人及倘有的拟增建独立单位的取得人尤其得以设立信托，又或开立专门的银行帐户的方式，管理及使用因执行重建而透过借贷或其他方式筹集的款项。

二、属设立信托的情况，按一般制度的规定，由所有权人及倘有的拟增建独立单位的取得人与受托人订立信托合同，并须依照合同条款使用有关款项。

三、上款所指的信托存续期须至少至拟重建不动产获发使用准照之日。

四、属开立专门银行帐户的情况，须依照所有权人及倘有的拟增建独立单位的取得人订定的管理规则使用有关款项，尤其是涉及提取款项的规定。

五、如第一款所指的信托财产或银行帐户的总金额，不足以支付执行重建所需的负担，则所有权人及倘有的拟增建独立单位的取得人须按各独立单位相应负担的份额比例补足总金额所欠的差额。

一、如所有权人根据本法律的规定，在属以批给制度批给的土地执行重建，因具合理原因而未遵守土地重新利用期且经主管实体批准，不适用第10/2013号法律《土地法》有关因而导致批给失效及随后收回土地的规定，但不影响第10/2013号法律其他规定的适用。

二、上款的规定不影响所有权人按第10/2013号法律规定须承担的其他后果，尤其是缴付到期溢价金、租金、地租或倘有的罚款。

三、根据本法律规定进行的重建，如在有关的土地批给或修改程序中，任一所有权人出现死因移转的情况时，则不适用第10/2013号法律第一百四十五条第一款及第四款有关须经行政长官预先许可的规定，且不影响有关土地批给或修改程序的进行，但获土地批给或修改的条件仍须遵守第10/2013号法律的规定。

一、为所有权人支付其重建后独立单位应摊分的重建负担者，有权向该独立单位的所有权人请求偿还。

二、上款所指的债权，具有从该所有权人获分配的重建后的独立单位享有优先受偿的权利。

三、上款所指的优先受偿权的顺位优先于《民法典》第七百三十九条c项所指者，亦优先于附在该独立单位上的其他担保，即使该等担保的设定先于此优先受偿权，又或该等担保在本法律生效前设定亦然。

一、存有担保物权、用益物权或取得物权登记的不动产，又或作为司法行为或措施所针对的不动产，如相关不动产受重建影响，权利人的权利根据民法的一般规定予以保障，并按本法律的规定保留权利人对重建后分配的不动产的原有权利。

二、为适用上款的规定，订立重建协议的相关不动产所有权人须在订立该协议之日前至少提前二十日，向上款所指权利人作出书面知会，其内尤须载有重建方案及将来取得的不动产的基本资料，以便权利人依法行使其权利。

三、拟进行重建的不动产上的权利、附于其上的负担、其他负担及责任，转移至重建后的不动产上，并适用第十二条有关登记的规定。

一、为执行重建，得以下列任一文件作为强制迁出所有权人、承租人或占用人的执行名义：

（一）对同意重建的所有权人及相关独立单位的占用人，以重建协议或第十五条第三款所指的公证书作为执行名义；

（二）对不同意重建的所有权人及相关独立单位的占用人，以已转为确定且裁定强制参与重建的仲裁裁决或司法裁判作为执行名义；

（三）对承租人，自租赁合同失效后，以上两项所指的任一文件作为执行名义。

二、为适用《民事诉讼法典》第五十八条的规定，因执行重建而引起争议的实体关系中的主体，具正当性提出上款所指的请求。

一、豁免缴纳：

（一）因订立重建协议而移转不动产所产生的财产移转印花税、额外印花税、取得印花税、特别印花税及印花税；

（二）因订立重建协议而产生的公证手续费；

（三）因作出第十二条所指物业登记而产生的登记手续费，但该条第一款（二）项所指物业登记除外；

（四）澳门都市更新股份有限公司因实施重建而产生的财产移转印花税、额外印花税、取得印花税、特别印花税、印花税，以及公证及登记手续费，但仅限于为完成相关项目所必需作出的移转。

二、第2/2019号法律《重建楼宇税务优惠制度》的规定，经作出必要配合后，适用于上款（一）项有关豁免移转不动产所产生的各类印花税的规定。

三、第一款（三）项的规定，仅适用于原所有权人取得的独立单位数目不超出重建前其原有的独立单位数目的情况。

四、第一款（三）项有关豁免担保物权、用益物权、取得物权，以及司法行为或措施的登记手续费的规定，仅适用于原有独立单位存有有关登记的情况。

五、财政局局长具职权确认本条所指税项的豁免。

六、属第一款所指的豁免，须由利害关系人提出申请。

七、即使获豁免本条规定的税项，利害关系人仍须履行倘有的六月二十七日第17/88/M号法律通过的《印花税规章》规定的申报义务。

一、本法律的规定，适用于透过合并地块而进行包含分层建筑物在内的重建的情况，但不影响以下两款规定的适用。

二、为适用第12/2013号法律《城市规划法》的规定，应拟合并的各单一地块上的任一利害关系人的共同申请，主管实体可发出用作组成合并地块上建筑物的建筑或扩建工程计划附同文件的附条件规划条件图。

三、对于拟合并的各单一地块上的各分层建筑物，以各单一地块为单位，按第七条第二款的规定计算有关业权百分比。

四、取得各单一地块上的全体所有权人同意重建后，以拟合并地块上的全体所有权人名义提出合并地块的申请。

第二十九条第一款所指的仲裁机构可根据第8/2005号法律《个人资料保护法》的规定，采取包括资料互联在内的任何方式，与其他拥有执行本法律所需资料的公共或私人实体进行利害关系人的个人资料的提供、互换、确认和使用。

一、对本法律未有特别规范的事宜，按其性质，补充适用《民法典》、《民事诉讼法典》、《物业登记法典》、《公证法典》及《印花税规章》的规定。

二、第19/2019号法律《仲裁法》的规定，经作出必要配合后，适用于本法律关于仲裁未作规定的事宜。

本法律于生效满五年后予以检讨。

废止《民法典》第一千三百三十七条。

本法律自二零二三年六月一日起生效。

二零二二年十二月十二日通过。

立法会主席 高开贤

二零二二年十二月十四日签署。

命令公布。

行政长官 贺一诚